北京章哥云管家，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我和老公在昌平南口有一套房，200万买的现在还剩150万，有贷款100万。目前不好出租，请问是留着等回涨还是割肉卖掉？这地段儿在您看来算很差吗？
我们年收入税后24万左右，手中还有60万，是用于理财还是卖房后换一套？难点是理财的收益低，而换房感觉很心塞，相当于这60万填了窟窿。请您指点，如何能让财产规划更合理？换成昌平的学区房合适吗？
A：
1、昌平南口，那房子是用来住的，如果自己住不上也不好出租，那就换到能自住或好出租的地方呗。要不然无论是涨是跌都等于是资金闲置，发挥不出应有的价值。
就算是大盘回暖，这种地段儿的排序也一定靠后。也就是得等其他板块差不多都涨了之后，才会轮到这种边缘板块。
2、地段儿，我看不看的无所谓，关键是大众的评价。如果大家都觉得好，那就是好。大多数人觉得一般，那就得不到追捧，价值也就不太高。
3、有房住就留着钱理财，想住自己的房子就卖了换一套。
4、理财的收益确实不高，但如果是银行存款和国债一类的就能确保稳妥，甘蔗不能两头甜，看自己更重视哪方面吧。这我好像说不出什么建议，我不懂财产规划，还是看自己的主要需求吧。
5、昌平到目前为止没有学区房，或者说有不错的学校，比如昌一昌二这种，但是学区内房子并没有出现溢价，也就不算学区房，性价比也就相对高。
仅供参考。
二
Q:
请问，我是北京人，目前和父母住三里河，他们分的教育局老房子，中介报价620万。我准备结婚，想卖掉这套房换两套，请问在附近哪个地段合适？
是否需要其中有一套是带学区的？当然没必要再是溢价高的了。或者也考虑完全不要学区云管家，希望升值跑赢大盘即可，有孩子上学期再考虑学区问题。
A：
1、房子是用来住的，得自己选择买在哪里合适啊，外人无法建议。
2、既然是还没结婚，那一般不建议提前准备学区房。一是现在的溢价也不低，影响了居住的性价比。二是明年之后就是入学拐点了，溢价部分有保值的风险。三是学区政策每年都改革，到时候指不定什么政策呢。
没必要溢价高的，这看总价预算吧，如果总价很高，那能买到溢价相对低的。但如果是几百万的预算，那在东西城是不好买到溢价低的。
3、不要学区+跑赢大盘，不要学区好办，但跑赢大盘不敢保证。另外这也是看预算，如果相对高，那能买到大几百万以上的改善类房产，客户群体对价格不太敏感，也就相对容易抬高价格。如果预算不太高，那面对客群基本都是刚需，对价格敏感，不太好跑赢大盘。
4、总之还是先做预算吧，看看两套房怎么分配。然后期望值别太高，小心被中介忽悠。
仅供参考。
三
Q:
请问，我一直在关注双井的九龙花园和百环家园的三居室，700-800万的，但一直想不通这么好的地段为什么会价格这么低，为什么？从投资保值的角度能买吗？算不算价值洼地和捡漏儿？会不会买到手之后砸手里？将来有没有可能补涨？
A：
1、为什么？打个比方吧，如果有一块很好的布料，常规建议是做成西服经典款，这样什么时候都不过时。但如果做成了燕尾服或工作服，那就只能是短期受追捧，长期来的价值就走弱了。
房产的价值由地段儿决定，双井肯定是好地段儿，就相当于一块好料子。如果想保值，最佳方案是开发成品质高的板楼普宅小区，价格走势至少不落后北京大盘。
但是，当年的港资开发商为了多挣钱，把九龙花园开发成当时流行的塔楼公寓了。而老公寓在2008年后就不受追捧了，价格自然走弱。
百环家园也是类似情况，挺好的地段儿给规划成了保障房，品质自然就高不到哪去。开发商又想压缩成本，所以增加了密度，弄的户型和社区环境都不太强。再加上出租房多和物业水平普通，所以价格也走弱了。
2、从投资保值角度，也能买云管家，期望值别太高就行，最好成绩有可能不再落后，如果能把物业水平提升的话就更好了。
3、不算价值洼地，算价格洼地。谈不上捡漏儿，这种有钱人扎堆儿的地方也没漏儿可捡，这年头儿在买房人里找个傻子比找个圣人都难。
4、砸手里不可能，只是看出手时的价格了，只要挂牌价别太高就都不难卖，毕竟地段儿好。
5、补涨的可能性非常小，20多年过去了，要补早补了。这就跟人似的，年富力强的时候落后了，想在50岁之后补回来，难度比较大。
仅供参考。
四
Q:
请问，兴隆家园北区、美丽亚洲假日花园、丽景馨居、东恒时代一期、白领家园、罗马嘉园西区、富华家园，这几个小区哪个的投资性最强？
不考虑自住，只关注高租金和高升值？孩子目前初中，准备在他十年后换婚房。现在房产能登记在他名下吗？手续如何办理？
A：
1、哪个的投资性最强？在我看来都不太强似的，都是自住为主的，看自己的喜好吧。这相当于问啤酒炸鸡可乐汉堡方便面，哪种的营养最均衡？我只能说都挺好吃的，看自己的口味了。
或者说看具体的房源吧，房子是用来住的，越宜居的保值越好，至少是流动性强，在小区内部算投资性强的。
2、只关注高租金和高升值，这二者大多数情况下是相背离的，不可能同时实现。升值好的通常租金低，而租金收益高的，多数都是因为涨的慢而显出来的。
3、可以登记在孩子名下，父母作为监护人就行。具体手续我不知道怎么办，问中介吧，他们最熟悉业务。
4、总之您这问题比较难，我不好回答，要不问问别人吧。
仅供参考。
五
Q:
请问，请看房地产历年销售面积，我认为说明了三个问题。一是这15年来全国卖了总计210亿平米，以城市人口10亿来说就是人家21平米，一家三口63平米。而中国人多数都是跟老人一起住的，一家五口就是105平米，请问还缺房子吗？
二是从2022年就销售量严重下跌，现在已经跌至一半，说明老百姓的购买意愿已经严重降低，没人买房，房价必定下跌。
三是既然销售面积已经跌回了2009年，那在没有了接盘侠的情况下，价格也必定跌回2009年。虽然这个需要等待，但应该用不了两年或三年。
A：
1、数字是事实，看就看怎么解读吧，1000个人就有1000个哈姆雷特，谁也说服不了谁。或者说在新的事实到来之前，各种解读观点都是猜测而已。
2、您算的是人均21平米，但这只是“增加面积”，2009年之前还有存量房呢。所以按照官方数字，中国现在的城市人口人均居住面积是再翻一番，41.8平。那三口人就是125平，妥妥的三居室。这都甭拉着老人硬凑面积了，已经足够宽敞了。
但这是平均数字，是否真的平均了我不知道，数字永远只是个平均。另外房子是“不动产”，很多人买房在老家，但却在京沪深等大城市工作生活，请问他们算有房的吗？打个比方吧，欧洲都是小国，英国上班的在奥地利有房，算不算真正的有房？这些人缺不缺房子？
3、没人买房就房价必定下跌？未必，毕竟商品价格是供需关系决定的。如果也没人卖房呢？那房价能降吗？不能呗，因为市场没有了交易也就没有了价格，横盘就是了。所以应该是如果有大量的业主抛售，但没人买房，那房价才必跌。
另外开发商是商人，盖房子就是为了赚钱。而如果房子卖不动了 ，那他们也就不开发了，主动的减少供给以稳定房价。还是那话，商品是供需关系决定的，追求的都是平衡。
4、房价跌回2009年，我认为不太可能。或者说小城市有可能吧，北京这种大城市不可能。因为2009年的均价才2万块钱，而现在北京的平均租金坪效是90块钱。那如果房价2万，租金年化收益率就是5.4%，是不是太高了？毕竟现在银行同期存款才1.5-1.8%。
那请问了，如果出现这么高的收益率，有钱人会不会提前行动卖房子？就算房价不涨也无所谓，每年5%以上的收益率啊，这难道不是最稳妥的高收益投资品吗？
5、总之这是我的观点，不奢望您认同，只是个观点而已。
仅供参考。
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